آیت الله العظمی میرزا جواد آقا تبریزی
مرجع تقلید شیعه
احکام سرقفلی
از جمله معاملات متعارفه؛ سرقفلی است که مورد ابتلاء شده و باید تشریح شود. اساسا سرقفلی که به محل کسب تعلق می گیرد؛ از این لحاظ است که وجه اجاره محل کسب ترقی می نماید و موجر نمی تواند مستاجر را از آن محل بیرون کند یا به غیر متعارف مال الاجاره را بالا ببرد و گاهی می شود که یک مغازه یا یک محل کسب؛ سالهای متمادی در دست مستاجر با همان مبلغ اجاره سابق می ماند بدون اینکه به مال الاجاره دیناری اضافه شود؛ چون موجر نه قدرت دارد مستاجر را بیرون کند و نه اجاره را بیفزاید؛ در حالی که نظائر محل مزبور چندین برابر اجاره داده می شود.
(مسأله 1) اینگونه محل کسبها سه قسم است: در یک قسم آن؛ کسب کردن و سرقفلی گرفتن برای آن بدون اذن و رضای مالک؛ حرام و در دو قسم دیگر؛ سرقفلی گرفتن مشروع است و ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت آن این است که در هر مورد که موجر حق تخلیه و بالابردن مبلغ اجاره را داشته باشد و مستاجر به زور متکی شده نه به اجاره بیفزاید و نه تخلیه کند؛ در این مورد سرقفلی گرفتن و کسب کردن در آن محل بدون رضای صاحب ملک جایز نبوده و حرام است. و در هر مورد که صاحب ملک حق بالا بردن وجه اجاره و یا تخلیه را ندارد؛ سرقفلی گرفتن مشروع و کسب کردن جایز است و در مسائل بعد برای هر سه قسم؛ مثال واضحی ذکر می شود تا مطلب واضح گردد.
(مسأله 2) املاکی که در زمان سابق که صحبت سرقفلی در بین نبود و مالک می توانست هر وقت مدت اجاره سرآمد؛ محل را تخلیه و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید و مستاجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچگونه شرطی و شروطی نسبت به افزایش وجه اجاره و تمدید مدت در بین نبوده و بعدا از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید؛ حال اگر مستاجر به اتکاء این مساعدت دولت؛ محل مزبور را خالی نمی کند و بر مبلغ اجاره هم نمی افزاید؛ در صورتی که نظائر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده می شود چند برابر بیشتر است و به همین جهت؛ محل؛ سرقفلی پیدا کرده؛ در این صورت سرقفلی گرفتن مستاجر مشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود. و لازم است در صورت مطالبه مالک؛ محل را تخلیه کند.
(مسأله 3) اشخاصی که مغازه ای را می سازند و مبالغی خرج می کنند و مبلغ اجاره مغازه مزبور در هر ماه مثلا ده هزار ریال ارزش دارد؛ ولی چون پول لازم دارند با رضا و رغبت خود؛ این مغازه را به مدت یک سال به ماهی یک هزار ریال به علاوه مبلغ پانصد هزار ریال نقد اجاره داده و در ضمن شرط می کنند که تا زمانی که مستاجر در محل مزبور ساکن است؛ سال به سال اجاره را به همان یک هزار ریال تمدید نموده و حق افزودن را بر وجه اجاره نداشته باشند و چنانچه مستاجر بخواهد محل اجاره را به دیگری واگذار نماید؛ موجر با همان شخص طبق اجاره مستاجر اول رفتار نماید؛ یعنی بر مبلغ اجاره نیفزوده و سال به سال به همان مبلغ اول؛ اجاره را تجدید نماید؛ در این صورت مستاجر می تواند محل را به دیگری واگذار نماید و سرقفلی را که داده یا زیادتر یا کمتر در مقابل تخلیه محل و رفع ید از سکونت در آن؛ از آن شخص که به او واگذار کرده اخذ نماید و صاحب ملک حق مخالفت نداشته چون مستاجر طبق شرطی که نموده به اخذ سرقفلی و واگذاری ذی حق خواهدبود و سرقفلی که گرفته مشروع است.
(مسأله 4) کسانی که مغازه ای می سازند و مبالغی خرج نموده و به قیمت عادله روز اجاره می دهند و سرقفلی هم نمی گیرند؛ ولی در اجاره شرط می نمایند که مادامی که مستاجر در آنجا ساکن است؛ حق تخلیه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال باید اجاره را تمدید نمایند و با مرور زمان؛ اجاره محل ترقی می کند؛ در این صورت مستاجر حق انتقال دادن به دیگری را ندارد و موجر ملزم نیست به انتقال به دیگری رضایت بدهد؛ ولی شخص ثالثی به عنوان مشتری پیدا می شود و مستاجر را تطمیع نموده می گوید: اگر شما این محل را تخلیه کنی صد هزار ریال مثلا من به شما می دهم؛ آن وقت می رود و مالک را راضی می نماید که مبلغی بگیرد و به همین شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ریال را به مستاجر اول داده و او تخلیه کرده؛ سپس خود از مالک با دادن مبلغی که وعده نموده اجاره می کند؛ مبلغ صد هزار ریال برای مستاجر اول حلال است زیرا که در مقابل انتقال محل مزبور چیزی نگرفته که ذی حق نباشد؛ بلکه فقط در مقابل تخلیه محل؛ وجه را گرفته که حق داشت تخلیه ننماید و مشتری از صاحب ملک به اجاره محل را تصرف می نماید. توضیح آنکه در این صورت سرقفلی در مقابل تخلیه محل است و اجاره محل از صاحب ملک است.
(مسأله 5) شخصی محلی را اجاره می نماید و با مالک شرط می کند که مالک حق بیرون کردن و تخلیه نمودن آن محل را نداشته باشد؛ فقط اینکه سال به سال یا ماه به ماه اجرت معمولی را از مستاجر بگیرد و ایضا مستاجر حق داشته باشد که حق سکنای خود را به دیگری واگذار کند؛ در این صورت نیز مستاجر می تواند سرقفلی را به دیگری بفروشد؛ یعنی مبلغی از کسی گرفته و حق خود را به او واگذار نماید.