حضرت آیت الله حاج میرزا یدالله دوزدوزانی تبریزی
مرجع تقلید شیعه
ج: سرقفلی
یکی از انواع معاملات در میان تاجران و کاسبان سرقفلی است که آن را حقّ پیشه هم می نامند، به این معنی که مستأجر محلی را که خود اجاره کرده و در تصرف او می باشد، در مقابل دریافت مبلغی که مورد توافق طرفین است، به دیگری واگذار کند و یا مالک در قبال دریافت مبلغی معین، پس از پایان مدّت اجاره از بیرون کردن مستأجر از محل اجاره اش و یا افزایش مبلغ اجاره خوداری کند.
مسأله 2917 ) اجاره کردن محلّی مانند محل کسب و کار، برای مستأجر ایجاد حقّی نمی کند و پس از پایان مدّت اجاره نمی تواند مانع تصرف مالک در ملکش باشد، نیز نمی تواند از تخلیه محل خودداری کند و یا از افزایش مبلغ اجاره جلوگیری نماید، همچنین اقامت طولانی مستأجر در محل (که موجب رواج کسب و کار بوده و به ارزش محل کسب می افزاید) حقی برای مستأجر ایجاد نمی کند، از این رو پس از پایان مدت اجاره واجب است محل را تخلیه کند و در اختیار مالک قرار دهد، مگر این که رضایت مالک را جلب نماید. همین طور در اجاره دادن به مستأجر دیگر، باید رضایت مالک را به دست آورد گرچه با دادن مبلغی، چنان که رسم است درصدی از وجه سرقفلی را به مالک می دهند و رضایت حاصل می کنند. بالاخره در این فرض هم در اجاره و هم نشستن مستأجر جدید، اجازه و رضایت مالک لازم است.
مسأله 2918 ) در املاک قدیم که به مستأجرها اجاره داده شده - بدون سرقفلی - که هر ماه مبلغ مورد توافق را به موجر بدهد، اگر مستأجر بخواهد مستأجر دیگری را به جای خود بیاورد، تصحیح امر به این صورت ممکن است که مستأجر جدید پولی را به صورت صلح یا هبه به مستأجر قدیم بدهد تا محل را برای او تخلیه کند. این امر در صورتی که رضایت مالک را جلب نماید، اشکال ندارد. از امام صادق(ع) درباره مردی سؤال می کنند که پولی را به عنوان رشوه به او می دهند تا از محلی که در آن ساکن
است کنار برود و شخصی که پول می دهد در آن جا بنشیند، حضرت فرمود: مانعی ندارد.
مسأله 2919 ) در صورتی که مستأجر از قانون دولتی که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره یا افزایش میزان اجاره منع می کند، استفاده نموده، از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، این عمل حرام و تصرف او بدون رضایت مالک غصب است. اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت نماید، حرام است.
مسأله 2920 ) در اجاره هایی که با ملاحظه قانون منع مالک از اجبار مستأجر بر تخلیه محل، انجام یافته اند و مالک محل را به شخص به مدت یک سال به مبلغی اجاره می دهد و علاوه بر آن، مبلغی را از مستأجر - به عنوان سرقفلی - می گیرد و در ضمن عقد شرط می کند که سالانه با همان مبلغ بدون افزایش یا با افزایش چند درصد، اجاره مستأجر را تمدید کند، در این صورت جایز است مستأجر در قبال دریافت مبلغی کم تر یا اضافه محل را به مستأجر دوم واگذار نماید. در این صورت مالک حق ندارد از اجاره دادن و تحویل به دیگری مانع شود، اما در این صورت مالک می تواند شرط کند برای تخلیه، درصدی از آنچه مستأجر اوّل از مستأجر دوم به عنوان سرقفلی می گیرد به مالک بپردازد.
مسأله 2921 ) اگر مالک محلی را مثلاً به مدت سه سال به صد هزار تومان اجاره دهد و علاوه بر آن مبلغی را به عنوان سرقفلی بگیرد و ضمن عقد اجاره شرط کند که با همین مبلغ یا با افزایش چند درصد اجاره را در دوره های بعد تمدید کند یا به کسی که مستأجر محل را به او واگذار کرده - با افزایش اجاره بها و شرط سرقفلی - اجاره دهد، در همه این فرض ها مستأجر می تواند در قبال دریافت مبلغی طبق توافق، به دیگری واگذار کند.
مسأله 2922 ) اگر مالک محلی را به مدت معینی اجاره دهد و در ضمن عقد شرط کند که پس از پایان مدت اجاره، به همان صورت که در سال پیش موافقت کرده، تمدید کند و یا به طور متعارف هر سال به اضافه مبلغ معینی تمدید کند، اتفاقاً شخص دیگری مبلغی به مستأجر بپردازد تا محل اجاره را تخلیه کند به طوری که حق ماندن در محل را نداشته باشد و محل مزبور، در اختیار مستأجر دوم باشد، مستأجر دوم با دادن مبلغی به مستأجر اوّل صاحب حق نمی شود.
مسأله 2923 ) بر مالک واجب است به شرطی که در ضمن عقد قبول نموده، وفا کند و بنابر شرطی که در دو مسأله پیشین گفته شد، مدّت اجاره را تمدید کند. اگر از وفای به شرط سرپیچی نموده و از تمدید اجاره خوداری کند، مستأجر می تواند به حاکم شرع رجوع کند تا مالک را بر وفای به شرط، وادار نماید. اگر وادار کردن به وفای به شرط ممکن نشد، مستأجر بدون رضایت مالک نمی تواند در مورد اجاره تصرف کند.
مسأله 2924 ) ممکن است در عقد اجاره شرط شود که پس از پایان مدت اجاره، سال به سال به همان قیمت یا مثلاً به اضافه چند درصد، ملک مورد اجاره قرار گیرد و قرارداد اجاره خود به خود تجدید شود. چنین شرطی را (شرط نتیجه) می نامند که صحّت آن بعید نیست. در این صورت مالک فقط حق دریافت اجاره را خواهد داشت. در صورتی که مستأجر شرط کند حق واگذاری به دیگری را داشته باشد، در تحویل محل مورد اجاره به مستأجر دیگر رضایت مالک لازم نیست.