آیت الله العظمی شیخ محمداسحاق فیاض
مرجع تقلید شیعه
احکام شفعه
اشاره
اگر یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سوّم بفروشد، شریک دیگر حق دارد سهم شریک خود را در قبال دادن قیمتی که در معامله تعیین شده، بگیرد؛ و این حق، بنام «شُفعه»یاد می شود.
موارد شفعه
حق شفعه در فروش اموال غیر منقول ولی قابل قسمت، مثل زمین، خانه و باغ؛ و منقول مثل وسایل و لباس، و یا در آنچه که منقول و قابل قسمت نیست مانند نهر کوچک و راه تنگ آب انبار،بنابر اظهر ثابت است.امّا ثبوت حق شفعه در کشتی، نهر، راه، حمام و آسیاب محل اشکال است، و در عبدِ مشترک نیز ثابت است، ولی در مطلق حیوان بنابر اظهر ثابت نیست.
(مسأله 1601) اگر کسی خانه اش را بفروشد برای همسایه اش حق شفعه نیست.
(مسأله 1602) اگر دو خانه که هرکدام مخصوص یک نفر است و در راهرو مشترک باشند، اگر یکی خانه خود را با سهم مشاع خود از راهروِ مشترک بفروشد، برای مالک خانه دیگری حق شفعه ثابت است، خواه خانه ها قبلاً مشترک بوده و قسمت شده یا مشترک نبوده اند.
(مسأله 1603) خانه هایی که هر کدام مخصوص یک نفر است، ولی همه در راهرو مشترک اند، اگر یکی از آنان خانه خود را با سهم خود از راهروِ مشترک بفروشد، برای بقیه حق شفعه ثابت است.
(مسأله 1604) اگر یکی از خانه ها بدون راهروِ مشترک فروخته شود، حق شفعه برای شریک در راهرو ثابت نیست.
(مسأله 1605) اگر یکی از شریک ها فقط سهم خود از راهرو مشترک را بفروشد، ظاهراً حق شفعه برای شریک دیگر ثابت می شود.
(مسأله 1606) ظاهراً حق شفعه اختصاص به خانه ندارد، بلکه در غیر خانه از املاک تقسیم شده، که در راهرو مشترک اند، وجود دارد مانند مغازه ها و مسافرخانه ها و زمین های زراعتی و غیر آنها.
(مسأله 1607) اگر دو خانه مستقل که هر کدام ملک شخصی است ولی در نهر یا آبراه یا چاه مشترک باشند، اگر یکی از خانه ها را با سهم مشترک از نهر و آبراه یا چاه بفروشد، مالک خانه دیگر حق شفعه در خانه ندارد.
(مسأله 1608) حق شفعه فقط در فروش سهم مشاع از عین مشترک ثابت می شود، بنابراین اگر کسی خانه یا زمین خود را بفروشد، همسایه اش حق شفعه ندارد، و همچنین در عین تقسیم شده اگر یکی از دو شریک سهم خود را بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد اما در صورتی که به ضمیمه مال تقسیم شده سهم مشاع خود را به یک معامله بفروشد، شریک او فقط در قسمتی که مشاع است به اندازه قیمتی که اختصاص به آن دارد، حق شفعه دارد.
(مسأله 1609) شفعه توسط بیع در غیر خانه و زمین اختصاص دارد، بنابراین اگر جزء مشاع با هبه معوضه یا صلح یا غیر آنها منتقل شود، برای شریک شفعه نخواهد بود، امّا در مورد خانه و زمین نیز بعید نیست که حق شفعه توسط بیع اختصاص داشته باشد.
(مسأله 1610) اگر قسمتی از عین، مِلک و قسمت دیگر وقف باشد، اگر آن قسمتی که ملک است فروخته شود، بنابر اقوی موقوف علیهم حق شفعه ندارند اگر چه موقوف علیه یکی باشد.
(مسأله 1611) در صورت فروختن وقفی که فروش آن جایز باشد، بنابر اقرب شریک حق شفعه دارد.
(مسأله 1612) حق شفعه وقتی ثابت می شود که عین فروخته شده بین دو نفر مشترک باشد، ولی اگر عین بین سه نفر یا بیشتر مشترک باشد و یکی بفروشد، هیچ کدام حق شفعه نخواهد داشت اگر از میان چند نفر شریک، فقط یکی از آنها سهم خود را نفروشد، او حق شفعه ندارد، البته در راهروی مشترک میان خانه ها، حق شفعه وجود دارد اگر چه بین بیشتر از دو نفر مشترک باشند.
(مسأله 1613) اگر عین میان دو نفر مشترک باشد و یکی قسمتی از سهم خود را بفروشد، حق شفعه برای دیگری ثابت است.
احکام شفیع
(مسأله 1614) احوط آن است که شفیع باید مسلمان باشد.بنابراین اگر خریدار مسلمان باشد، کافر بر او حق شفعه ندارد، اگر چه از کافر خریده باشد ولی مسلمان بر کافر، و کافر بر کافر حق شفعه دارد.
(مسأله 1615) قدرت داشتن بر ادای ثمن در شفیع شرط است و اگر این قدرت را نداشته باشد حقِ شفعه برای او ثابت نخواهد بود اگر چه چیزی گرو بگذارد یا ضامن برای او پیدا شود؛ مگر آنکه خریدار به این کار رضایت دهد، البته اگر حاضر نبودن ثمن را ادّعا کند سه روز به او مهلت داده می شود، ولی اگر ادّعا کند که ثمن در شهر دیگر است، به مقدار مدّتی که به آنجا مسافرت کند به اضافه سه روز منتظر بماند، چنانچه ثمن را در این مدت حاضر نکند حق شفعه ندارد، و ابتدای سه روز از زمان اخذ به حق شفعه است، نه زمان بیع.
(مسأله 1616) اگر مدّت انتقال ثمن از شهرِ دیگر بیش از حد متعارف و معمول باشد بطوری که طولانی شدن مدّت، مستند به سهل انگاری و وقت گذرانی او باشد، حق شفعه او ساقط می شود.
(مسأله 1617) اگر شریک در هنگام بیع از آن شهر غایب باشد ولی بعد از مدّت طولانی برگردد و بداند معامله واقع شده حق شفعه دارد.
(مسأله 1618) اگر برای شریک وکیل مطلق یا وکیلِ در گرفتنِ حق شفعه در شهر موجود باشد،می تواند حق شفعه را از جانب شریک بگیرد.
(مسأله 1619) حق شفعه برای شریک ثابت است اگر چه سفیه یا غیر بالغ یا دیوانه باشد، و ولیّ آنها می تواند از طرف ایشان حق شفعه را بگیرد، بلکه اگر سفیه حق شفعه را با اجازه ولیّ بگیرد نیز صحیح است.
(مسأله 1620) حق شفعه برای مفلس و ورشکسته در صورتی که خریدار به او مهلت دهد، یا قیمت را از دیگری به قرض بگیرد یا از مال خود با اجازه طلبکاران بدهد، ثابت است.
(مسأله 1621) اگر ولیّ حق شفعه را از کودک نابالغ یا دیوانه یا سفیه ساقط کند؛ بعد از بلوغ و عقل و رشد حق مطالبه آن را ندارند.ولی اگر در حق آنها سهل انگاری کرده باشد، بعد از بلوغ و رشد فکری حق مطالبه شفعه را خواهند داشت.
(مسأله 1622) اگر جنس میان ولیّ و مولّی علیه (1)مشترک باشد، چنانچه ولیّ از طرف او بفروشد، بنابر اقوی گرفتن حق شفعه برای او جایز است.
1- 1) مولی علیه:کسی که ولی بر او ولایت دارد.
(مسأله 1623) اگر ولیّ سهم خود را بفروشد، می تواند از طرفِ «مولّی علیه»حق شفعه را بگیرد، و در وکیلی که با موکّل خود شریک است نیز حکم چنین است.
اعمال کردن حق شفعه
اعمال شفعه از انشائیاتی است که ایقاع در آن معتبر است.و با گفتن ایجاد می شود و نیازی به قبول طرف دیگر ندارد، به این صورت که بگوید:جنس را در برابر قیمت آن گرفتم، و در عمل نیز چنین کند که قیمت را بدهد و جنس را بگیرد.
(مسأله 1624) جایز نیست که شفیع قسمتی را بگیرد و بقیه را ترک کند، بلکه یا همه را می گیرد و یا همه را ترک می کند.
(مسأله 1625) اگر جنس مثلی باشد شفیع به همان مقدار ثمن آن را می گیرد(نه بیشتر و نه کمتر)کاری به قیمت بازار ندارد.
(مسأله 1626) ثابت بودن حق شفعه در جایی که ثمن قیمی باشد به این صورت که مبیع را در برابر قیمت آن بگیرد خالی از اعتبار نیست.
(مسأله 1627) اگر خریدار پولی را به عنوان اجرت دلّال و غیره بپردازد، یا هدیه به فروشنده بدهد،لازم نیست شفیع آن را جبران نماید.
(مسأله 1628) اگر فروشنده مقداری از ثمن را برای خریدار نگهداری نماید، شفیع نمی تواند آن را کم کند.
(مسأله 1629) اقوی این است که در اعمال حق شفعه فوراً اقدام نماید، بنابراین با تعلل و طولانی نمودن یا تأخیر آن بدون عذر، ساقط می شود، ولی اگر تأخیر به همراه عذر باشد، مثل اینکه اصل واقع شدن معامله یا حق شفعه را نمی داند یا گمان دارد که ثمن [عوض]زیاد است بعد معلوم شود که کم بوده،یا اینکه فکر می کند که خریدار «زید»است بعد معلوم شود که «عمرو»بوده، و یا تصوّر می کرد که خریدار برای خودش خریده بعد معلوم شود که برای دیگری خریده، یا بر عکس، یا تصوّر می کند که خریدار یک نفر است بعد معلوم شود که دو نفر بوده یا عکس آن باشد، یا تصوّر می کرده که مبیع نصف است در برابر صد دینار مثلاً بعد معلوم شود که آن ربع است، در برابر پنجاه دینار یا خیال کرده که ثمن طلا است بعد معلوم شود که نقره بوده، یا آنکه شفیع به ظلم یا بحق زندان بوده و از دادن ثمن ناتوان است و یا امثال این عذرها حق شفعه ساقط نمی شود.
(مسأله 1630) مقصود از مبادرتِ که در گرفتن حق شفعه لازم است آن است که به طور معمول و متعارف اقدام کند، پس اگر به عبادت واجب یا مستحب مشغول باشد، قطع آن واجب نیست.
(مسأله 1631) اگر به خوردن و آشامیدن مشغول باشد؛ قطع آن برای گرفتن حق شفعه واجب نیست، و سرعت در راه رفتن نیز واجب نیست.
(مسأله 1632) اگر شفیع مسافر باشد چنانچه مسیر راه، خطر داشته باشد می تواند منتظر قافله باشد، یا به مقدار معمول برای رفع گرما یا سرما منتظر بماند.و اگر در حمام بفهمد که بیع صورت گرفته می تواند استحمام را به پایان برساند.البته تأخیر در گرفتن حق شفعه برای رفتن به عیادت مریض و تشییع مؤمن در صورتی که ترک آن موجب ملامت نگردد؛ یا ابتداءً به مستحبات مشغول شود مشکل است.به هر حال در هر موردی که عرفاً وقت گذرانی و سهل انگاری صدق کند، حق شفعه ساقط می شود.
(مسأله 1633) اگر شفیع مسافر باشد و بداند که بیع واقع شده، اگر می توانست با تعیینِ وکیل حق شفعه را بگیرد ولی به آن اقدام نکند؛ حق شفعه ساقط می شود.
(مسأله 1634) هنگام گرفتن حق شفعه باید ثمن آماده باشد، و اگر بگوید:به «شفعه گرفتم»و فرار کندیا سهل انگاری نماید یا از دادن قیمت ناتوان باشد، مبیع بر ملک خریدار باقی خواهد ماند.
(مسأله 1635) اگر خریدار قبل از آن که شفیع حق شفعه را اعمال کند، جنس را بفروشد، حق شفیع ساقط نمی شود، بلکه می تواند آن را از خریدار به قیمت اوّل بگیرد، پس معامله دوم باطل است، و در صحّتِ معامله دوّم اجازه شفیع کافی است که او نیز حق دارد مبیع را از خریدار دوّم در برابر ثمن آن بگیرد که در این صورت بیع اوّل صحیح است.
(مسأله 1636) اگر عقد بیشتر از دو تا باشد و حق شفعه را به عقد قبلی بگیرد عقد بعدی باطل است.و اگر به هرکدام از عقدها بگیرد آن عقد و عقدهای قبل از آن صحیح و بقیّه باطل است و البته با اجازه شفیع صحیح خواهد بود.
(مسأله 1637) اگر خریدار به نحوی در مبیع تصرف کند که حق شفعه در آن تصرفات را نداشته باشد،مثلاً هبه لازم یا غیر لازم نماید یا اینکه مهریه و مانند آن قرار دهد؛ شفیع نسبت به بیع، حق شفعه دارد و تصرّفات بعدی خریدار باطل خواهد شد.
(مسأله 1638) شفعه از حقوق است که با «اسقاط»، ساقط می شود، و جایز است که در مقابل اسقاط و«اعمال نکردن حق شفعه»پول بگیرد به این دو صورت که:یا حق شفعه را اسقاط کند؛ یا آن را اعمال نکند؛ لکن اگر شرطِ اسقاط نموده جز با اسقاط ساقط نمی شود و در این صورت اگر حق شفعه را ساقط نکند و آن را اعمال کند، صحیح است ولی گناهکار است.و دهنده عوض مخیّر است بین فسخ همراه با مطالبه عوض و بین اینکه از بایع اجرت المثل را به خاطر اسقاط مطالبه کند، و اعمال شُفعه در صورت دوّم(اخذ نکردن به حق شفعه)نیز صحیح است، و نیز صلح بر حق شفعه، صحیح است و با آن ساقط می شود.
(مسأله 1639) ظاهراً حق شفعه قابل انتقال به غیر شفیع نیست.
(مسأله 1640) اگر شریک سهم خود را قبل از گرفتن حق شفعه بفروشد، ظاهراً حق شفعه او ساقط می شود خصوصاً اگر به حق شفعه علم داشته باشد.
(مسأله 1641) در اخذِ به حق شفعه، علم به ثمن معتبر نیست.
(مسأله 1642) اگر مبیع قبل از اعمال حق شفعه تلف شود؛ شفعه ساقط می شود.
(مسأله 1643) اگر قسمتی از مبیع تلف شود، شفعه ساقط نمی شود، و شفیع حق دارد بقیه را در مقابل تمام ثمن بگیرد، بدون آنکه خریدار ضامن باشد.
(مسأله 1644) اگر تلف مبیع بعد از گرفتن به حق شفعه باشد، اگر اتلاف از ناحیه خریدار باشد ضامن است.
(مسأله 1645) اگر تلف مبیع به فعل خریدار نباشد، ولی تلف بعد از مطالبه شفیع و سهل انگاری خریدار در تحویل مبیع واقع شود؛ خریدار ضامن است و اگر در تحویل دادن مسامحه نکند ضامن نیست، و در این صورت اگر شفیع بخواهد با شفعه مبیع را بگیرد، باید باقیمانده آن را در برابر تمام ثمن بگیرد، و از ثمن، آن مقداری که در مقابل قسمت تلف شده مبیع قرار گرفته کم نمی شود.
(مسأله 1646) بعید نیست که حق شفعه، مانند سایر حقوق شرعیه به ورثه منتقل شود، ولی باید همه در گرفتن آن موافقت نمایند.
(مسأله 1647) اگر شفیع قبل از فروش، حق خود را ساقط کند، و یا در هنگام فروش شاهد و ناظر باشد، یا به خریدار تبریک بگوید، حق شفعه او ساقط نمی شود؛ مگر آنکه قرینه ای بر اسقاط حق بعد از فروش ظاهر شود.
(مسأله 1648) اگر جنسی بین حاضر و غائب مشترک باشد، و سهم غائب در اختیار فرد سوّم باشد و آن را با ادّعای وکالت از غائب، بفروشد، خرید و تصرّف در آن جایز است، و چنانچه شریک حاضر،مطمئن باشد که فروشنده وکیل است، با شفعه می تواند مبیع را بگیرد وگرنه حق چنین کاری را ندارد،و در این صورت اگر شریک غائب، حاضر شود و ادّعای وکالت را تصدیق نماید در حالی که شریک حاضر هم مبیع را با شفعه گرفته باشد مطلب تمام است، و اگر شفیع از حق شفعه استفاده نکرده هم اکنون حق دارد مبیع را با شفعه بگیرد، ولی اگر غائب حاضر شود و وکالت او را انکار نماید، قولش با قسم تأیید می شود، پس وقتی قسم خورد می تواند سهم خود را و همچنین منفعت آن را چه برداشت شده و یا برداشت نشده از شفیع بگیرد، بنابراین وقتی شفیع آن منفعت را به مالک داد، بر مدّعی وکالت رجوع می کند، در صورتی که فوت منفعت مستند به او باشد.
(مسأله 1649) اگر ثمن مدّت دار باشد، شفیع می تواند مبیع را با شفعه در برابر ثمن مدّت دار بگیرد.و مجبور کردن او به اینکه کفیل بگیرد ظاهراً جایز است، و نیز جایز است که مبیع را در مقابل ثمن نقد بگیرد اگر خریدار به آن رضایت دهد، و یا شرط مدّت دار بودن از ناحیه خریدار بر فروشنده باشد.
(مسأله 1650) حق شفعه با «اقاله»معامله ساقط نمی شود، بنابراین در صورتی که «اقاله»نماید، برای شفیع گرفتن [مبیع]با شفعه جایز است، و «اقاله»باطل خواهد بود، و اما نموّ و رشد مبیع بعد از اقاله مال خریدار، و نموّ و رشد ثمن مال فروشنده است، همان طوری که قبل از «اقاله»چنین بود.
(مسأله 1651) اگر فروشنده خیار ردّ عین را داشته باشد، «حق شفعه»با آن ساقط نمی شود، و لکن اگر فروشنده معامله را فسخ کند، مبیع به او برمی گردد و موضوع حق شفعه زائل می شود، و مطلب در باقی خیارات نیز همین است.
(مسأله 1652) اگر جنس فروخته شده معیوب باشد، اگر خریدار عیب را بداند، خیار و حق گرفتن تفاوت قیمت را ندارد، ولی اگر شفیع، عین را با شفعه بگیرد، اگر بداند معیوب است مستحق چیزی نیست.و اگر نداند حق خیار، در ردّ عین را خواهد داشت، ولی حق گرفتن تفاوت قیمت را ندارد، امّا اگر خریدار جاهل باشد، حق گرفتن تفاوت قیمت را دارد، لکن خیارِ ردّ ندارد و اگر ردّ امکان نداشته باشد، بعید نیست که شفیع تفاوت قیمت را از خریدار بگیرد حتّی در صورتی که گرفتن تفاوت قیمت را از فروشنده ساقط کرده باشد.
(مسأله 1653) بعد از آنکه شفیع جنس را با شفعه بگیرد، خریدار بر عیب آگاه شود، ظاهراً حق دارد،تفاوت قیمت را گرفته و به شفیع بدهد، و اگر شفیع بر عیب آگاه شود، نمی تواند تفاوت قیمت را از فروشنده مطالبه نماید.اگر چه در صورتِ عدم امکان ردّ، بعید نیست جایز باشد که از خریدار مطالبه کند.