آیت الله العظمی شیخ محمداسحاق فیاض
مرجع تقلید شیعه
احکام تسلیم دادن مورد اجاره
با واقع شدن عقد اجاره، مستأجر در اجاره اعیان، منفعت را، و در اجاره اعمال، کار را به واسطه عقد، مالک می شود ولی حق ندارد منفعت وکار را مطالبه کند، مگر هنگامی که اجرت را تحویل دهد، و همچنین اجیر و موجر توسط عقد، اجرت را مالک می شود ولی حق ندارد اجرت را مطالبه نماید، مگر بعد از اینکه منفعت را تحویل دهد، و بر هر کدام واجب است آنچه را که به ذمّه گرفته، تحویل دهند،مگر آنکه دیگری از تحویل دادن خودداری کند.
(مسأله 1685) اگر کسی خود را بر انجام کاری اجیر کند، اگر آن کار ربطی به مال مستأجر که در دست موجر است نداشته باشد، مانند نماز خواندن و روزه گرفتن از طرف میّت، و بجا آوردن حج یا کندن چاه در خانه مستأجر، تسلیم منفعت به اینست که کار را تمام و تسلیم نماید، ولی اگر کار، به مال مستأجر که در دست موجر است وابسته باشد، مانند دوختن لباس یا ساختن انگشتر و نوشتن کتاب، در این صورت تسلیم، همان تسلیم عین مانند لباس و انگشتر به مالک، بعد از تمام کردن و کامل نمودن آنها است، و اجیر در هر دو صورت قبل از تمام کردن کار، حق ندارد اجرت را مطالبه نماید مگر آنکه موجر دادن اجرت را شرط کرده یا عادت بر آن جاری شده باشد، مانند اجیر شدن برای انجام حج از جانب میّت یا زنده عاجز و ناتوان که اجرت را قبل از بجا آوردن حج دریافت می کند، و همچنین مستأجر حق مطالبه عین و تأخیر در دادن اجرت را در اجاره اعیان، مانند منزل و مغازه، یا کاری که بر انجام آن اجیر شده ندارد، مگر آنکه تأخیر را شرط کرده یا عادت بر آن جاری شده باشد، و اگر مستأجر اجرت را داده ولی موجر از تحویل عین مورد اجاره خودداری کند، مستأجر حق دارد موجر را بر تحویل دادن عین مجبور کند همانطوری که حق دارد معامله را فسخ نموده و اجرت را پس بگیرد، و نیز می تواند اجاره را باقی بگذارد و قیمت منفعت فوت شده را مطالبه نماید، و همچنین است اگر موجر عین را تحویل مستأجر بدهد و بلافاصله یا در بین مدّت پس بگیرد؛ و اگر موجر در اثناء مدت، معامله را بهم بزند،مستأجر می تواند اجرت مدت باقیمانده را از موجر بگیرد نیز حکم چنین است اگر مستأجر از دادن اجرت خودداری کند با این که موجر عین مورد اجاره را تحویل داده است.
(مسأله 1686) اگر کاری که برای انجام آن اجیر شده عینی باشد که در اختیار اجیر قرار دارد، و بعد از اتمام کار و قبل از آن که عین را به مستأجر تحویل دهد بدون تفریط تلف شود، در این صورت اجیر حق دارد اجرت را مطالبه نماید، مانند اینکه برای دوختن لباس اجیر شده باشد و بعد از دوختن و قبل از تحویل به مستأجر لباس تلف گردد، امّا اگر اجیر، ضامن لباس باشد، مالک می تواند قیمت لباس دوخته شده را از اجیر بگیرد وگرنه چیزی را مستحق نیست.
(مسأله 1687) جایز است اجیر، بعد از تمام کردن کار، عین را تا بدست آوردن اجرت نزد خود نگه دارد، و اگر در این مدت بدون تفریط عین تلف شود، ضامن نخواهد بود.
(مسأله 1688) اگر عین مورد اجاره قبل از تمام شدن مدّت اجاره، تلف شود اجاره باطل می شود،بنابراین اگر تلف قبل از قبض و یا بلافاصله بعد از قبض صورت گیرد، مالک نمی تواند چیزی از مستأجر مطالبه کند، ولی اگر مدتی بعد از قبض، عین به کلی تلف شود، مستأجر خیار بهم زدن اجاره را خواهد داشت، و در این صورت چه مستأجر اجاره را ادامه دهد و چه آن را بهم بزند، می تواند اجرت مدت باقیمانده را از موجر بگیرد، امّا اگر قسمتی از عین تلف شود که استفاده از آن ممکن نباشد، اگر این تلف از اول بوده به همان نسبت اجاره از اول باطل است ولی اگر در اثنا تلف صورت گرفته به همان نسبت در مدت باقی مانده، باطل است ولی برای مستأجر در قسمت باقیمانده خیار تبعّض جنس خواهد بود.
(مسأله 1689) اگر مستأجر عین مورد اجاره را تحویل بگیرد ولی از منفعت آن استفاده نکند تا آنکه مدّت اجاره تمام شود، اجرت بر ذمّه او ثابت خواهد بود، و همچنین است اگر موجر عین مورد اجاره را بدهد ولی مستأجر از تحویل گرفتن خودداری کند، و نیز اگر اجیر خود را برای انجام کاری مورد اجاره آماده کند مثل دوختن لباس برای مستأجر در وقت معیّن، ولی مستأجر لباس را به او تحویل ندهد تا آنکه وقت بگذرد، در این صورت اجیر مستحق اجرت است چه در این مدت برای خود، یا دیگری مشغول کار بوده، یا نه، و در عین مورد اجاره علی الاقوی فرقی نیست که عین شخصی باشد مانند اجاره دادن چارپای معین یا کلی مانند اجاره دادن یکی از چارپایان، و در صورت کلی بودن عین، بین تعیین وقت و عدم آن فرقی نیست، در هر صورت، اجرت بر ذمّه مستأجر می آید اگر چه از منفعت آن استفاده نکرده باشد، این در صورتی است که عدم استفاده از منفعت عین به اختیار خود او باشد.
(مسأله 1690) امّا اگر بخاطر عذری مستأجر، نتواند از عین استفاده کند، اگر آن عذر عمومی باشد،مانند آمدن باران که مانع سفر با چارپا یا کشتی شود تا آنکه مدّت اجاره تمام گردد، اجاره باطل خواهدشد و بر ذمّه مستأجر چیزی از اجرت نیست، ولی اگر عذر مخصوص مستأجر باشد، مثلاً مستأجر بیمار شود و قدرت بر سفر نداشته باشد، اجاره صحیح است.
(مسأله 1691) اگر طبیبی را برای کشیدن دندان یا عمل جرّاحی مثلاً اجیر کند و بعد از عقد اجاره سبب عمل جرّاحی برطرف گردد، در این صورت موارد فرق می کند:اگر عمل جرّاحی برای بیرون آوردن بچه از شکم مادر باشد و قبل از عمل بچه متولد شود، اجاره باطل است، ولی اگر اجیر کردن طبیب برای کشیدن دندان باشد و بعد از عقد اجاره درد دندان برطرف گردد، بعید نیست که اجاره صحیح باشد خصوصاً اگر احتمال بدهد که درد دندان بعد از مدّتی برگردد یا احتمال ندهد، و لیکن اگر به سبب دیگری بخواهد دندان را بکشد، دلیلی بر حرمت کشیدن دندان با برطرف شدن درد، وجود ندارد.
(مسأله 1692) اگر مستأجر در بعضی از مدّت از منفعت استفاده نکند، تمام اقسامی که قبلاً ذکر شد و احکام آن ها عیناً در اینجا، جاری است.
(مسأله 1693) اگر غاصبی عین مورد اجاره را غصب کند بطوری که استفاده از منفعت آن ممکن نباشد، اگر این غصب، قبل از قبض باشد، مستأجر مخیّر است بین اینکه اجاره را فسخ کند و اجرت را در صورتی که داده است از موجر پس بگیرد و بین اینکه به غاصب رجوع نموده و اجرت المثل را از او مطالبه کند.ولی اگر غصب بعد از قبض باشد، فقط می تواند اجرت المثل را از غاصب بگیرد،و همچنین اگر ظالمی مانع استفاده مستأجر از عین مورد اجاره شود، اگر چه غصب نکرده باشد، در این صورت مستأجر می تواند به مقدار منفعت فوت شده به ظالم رجوع کند.
(مسأله 1694) اگر مستأجر عین مورد اجاره را تلف کند، در حکمِ قبض عین و استفاده از منفعت آن است، و لازم است اجرت را بپردازد.
(مسأله 1695) اگر موجر عین مورد اجاره را تلف کند، مستأجر مخیّر است بین اینکه اجاره را فسخ نموده و اجرت را از موجر پس بگیرد و بین اینکه قیمت منفعت را از او بگیرد.
(مسأله 1696) اگر بیگانه ای عین مورد اجاره را تلف کند، اگر این تلف، بعد از قبض باشد، مستأجر قیمت را از او می گیرد، ولی اگر تلف قبل از قبض باشد، مستأجر مخیّر است بین فسخ اجاره و پس گرفتن اجرت از موجر، و بین اینکه اجاره را امضاء نموده و قیمت را از تلف کننده بگیرد.
(مسأله 1697) اگر خانه ای را به کسی اجاره دهد سپس خراب شود به طوری که اصلاً قابل استفاده نباشد، اجاره باطل می شود، ولی اگر خرابی خانه قبل از سکونت و بعد از قبض باشد، مستأجر حق دارد تمام اجرت را از موجر بگیرد، امّا اگر خراب شدن خانه بعد از سکونت باشد، مستأجر به نسبت منفعت فوت شده اجرت را از موجر می گیرد.و اگر تا حدودی از مورد استفاده بودن خارج شود، اجاره به همان نسبت باطل می شود، ولی در مقدار باقیمانده مستأجر خیار تبعّض جنس را خواهد داشت، امّا اگر قسمتی از خانه در وقتی خراب شود که مستأجر به آن نیاز ندارد، مثل اینکه مقداری از دیوار بام خانه یا قسمتی از سرداب در فصل زمستان مثلاً خراب شود و موجر به سرعت به تعمیر و بازسازی بپردازد به طوری که مستأجر دچار هیچ گونه ضرر و زیانی نگردد، در این صورت نه فسخی هست و نه انفساخی،ولی اگر موجر سرعت لازم را برای تعمیر نشان ندهد، بطوری که بازسازی آن، مدت زیادی طول بکشد و مستأجر از این جهت ضرر ببیند، نسبت به مقدار خراب شده اجاره باطل می شود و مستاجر می تواند به آن مقدار از اجرت که در مقابل قسمت خراب شده خانه قرار گرفته به موجر رجوع کند، چه اینکه که مستأجر خیار تبعّض جنس و فسخ اجاره را نیز خواهد داشت.بنابراین اگر فسخ در ابتدای مدّت اجاره باشد، مستأجر تمام اجرت را از موجر می گیرد، و اگر در اثناء مدت اجاره باشد، اجرت مدّت باقیمانده اجاره را از موجر خواهد گرفت.
(مسأله 1698) در مواردی که اجاره باطل است، فرقی نمی کند که مالک بطلان اجاره را بداند یا نداند.
(مسأله 1699) اجاره دادن سهم مشاعِ از عین، جایز است، و لکن اگر عین مشترک باشد، تحویل آن به مستأجر جز با اجازه شریک جایز نیست.
(مسأله 1700) جایز است اینکه دو نفر خانه یا چارپایی را اجاره کنند، و در آن صورت هر دو در منفعت شریک خواهند بود، مانند دو شریک که مالک عینی مشترک باشند.
(مسأله 1701) اجیر شدن دو نفر برای انجام یک کار معیّن مانند حمل کالا یا ساختن دیوار و مانند آن، جایز است و در اجرت شریک می شوند، و باید هر دو برای انجام آن کار اقدام نمایند.
(مسأله 1702) بنابر اقوی، اتصال مدّت اجاره به عقد شرط نیست، پس جایز است خانه خود را یک سال بعد از عقد، به مدّت یک سال یا کمتر یا بیشتر اجاره دهد ولی باید ابتدای مدّت معلوم باشد، امّا اگر مدّت محدود و اجاره مطلق باشد و ابتدای آن ذکر نشود، در این صورت فرض بر این است که مدت اجاره متصل به عقد است.
(مسأله 1703) اگر چارپایی را به عنوان کلّی به کسی اجاره دهد و یکی از افراد آن کلی را تحویل داد[یکی از اسب ها]و در دست مستأجر تلف شود، در این صورت باید موجر فرد دیگری را به مستأجر تحویل دهد.