آیت الله العظمی شیخ محمداسحاق فیاض
مرجع تقلید شیعه
احکام لزوم اجاره
(مسأله 1669) اجاره، از عقدهای لازم است، و فسخ آن جایز نیست مگر با رضایت طرفین و یا اینکه فسخ کننده خیار داشته باشد، چه انشاء اجاره با صیغه مخصوص و یا الفاظی که بر آن دلالت کند صورت گیرد و چه با معاطات باشد.
(مسأله 1670) در صحّت اجاره اتصال مدّت به زمان وقوع عقد شرط نیست، پس اگر خانه ای را در سال آینده یا ماه آینده اجاره دهد، صحیح است.
(مسأله 1671) اگر مالک، عین اجاره داده شده را بفروشد، اجاره باطل نمی شود بلکه عین در مدت اجاره بدون منفعت به خریدار منتقل می گردد، و اگر خریدار جاهل به اجاره باشد یا به اعتقاد اینکه مدّت آن کم است خریداری نماید و بعد معلوم شود که مدت زیاد بوده، حق دارد معامله را فسخ کند ولی نمی تواند تفاوت قیمت را مطالبه نماید، و اگر اجاره فسخ گردد، منفعت به فروشنده بر می گردد نه به خریدار.
(مسأله 1672) اجاره، با بیع فسخ نمی شود و فرق ندارد که به مستأجر فروخته شود یا به فرد دیگری،اما اگر آن را به مستأجر بفروشد و اجاره فسخ گردد، منفعت به فروشنده برمی گردد ولی عین در مدت اجاره بدون منفعت در نزد مستأجری که آن را خریده است باقی می ماند، و فروشنده حق دارد قیمت منفعت را از خریدار مطالبه نماید.
(مسأله 1673) اگر مالک، عین را به شخصی بفروشد ولی وکیل او آن را در مدت معیّن به شخص دیگری اجاره دهد، در صورتی که بیع و اجاره همزمان باشند، اجاره باطل و فروش عین بدون منفعت در مدّت اجاره صحیح خواهد بود، البته در این صورت خیار برای خریدار ثابت است.
(مسأله 1674) اجاره با مرگ موجر و مستأجر باطل نمی شود حتّی در جایی که خانه ای را برای سکونت خود اجاره کرده و سپس بمیرد.اما اگر موجر شرط کند که فقط خود مستأجر از عین مورد اجاره استفاده کند، در این صورت مستأجر بمیرد، مرگ او دو حکم را در پی دارد:
1-ملکیت منفعت به ورثه منتقل می شود.
2-موجر از جهت تخلّف شرط توسط مستأجر مخیّر است بین اینکه اجاره را تا آخر مدت آن امضاء کند و یا اینکه فسخ نماید، که در صورت فسخ، بنابر اظهر باید اجرت را نسبت به مدّت باقیمانده از اجاره را به وارث مستأجر برگرداند، اگر چه بهتر است که بین آنها مصالحه شود به این صورت که وارث مستأجر، تمام اجرت تعیین شده را به موجر بدل از اجرت المثلِ منفعتی که استفاده نموده برگرداند.البته اگر شخصی خود را برای کاری اجیر کند که خودش مباشرتاً انجام دهد، مانند دوختن لباس یا نوشتن چیزی، یا ساختن خانه ای، اگر اجیر قبل از پایان زمان انجام کار بمیرد، اجاره باطل است، این در صورتی است که عنوان مباشرت قید عمل باشد، ولی اگر مباشرت شرط باشد و متعلّق اجاره خودکار باشد، اجاره باطل نخواهد بود ولی خیار تخلّف شرط برای مستأجر ثابت است.
(مسأله 1675) اگر نسل قبلی، از موقوف علیهم، عین موقوفه را اجاره دهند و قبل از تمام شدن مدّت اجاره، منقرض شوند، اجاره باطل است، ولی اگر اجاره دادن آنها از باب ولایت و به مصلحت تمام نسلها باشد، در این صورت با انقراض آنها اجاره باطل نخواهد بود.
(مسأله 1676) اگر کسی برای کاری بدون قید مباشرت اجیر شود و قدرت انجام آن را داشته و لو به واسطه فرد دیگری، در صورتی که بمیرد، اجاره باطل نمی شود و انجام عمل مانند سایر دیون از اصل ترکه او خواهد بود.
(مسأله 1677) اگر ولیّ، مال کودک نابالغ را برای زمانی بیش از زمان بلوغش اجاره دهد، صحیح است، امّا اگر خود کودک را آنگونه اجاره دهد اگر چه مصلحت هم داشته باشد، اجاره در بعد از بلوغ صحیح نیست.
(مسأله 1678) اگر زن، خود را در مدّت معیّنی برای خدمت اجیر کند و در اثناء مدّت ازدواج نماید، در صورتی که کار وی با حق شوهر منافات نداشته باشد، اجاره باطل نمی شود، و فرقی نمی کند که زمان اجاره جلوتر از زمان ازدواج یا همزمان و یا بعد از آن باشد.
(مسأله 1679) اگر زن، هنگام ازدواج خود را اجیر نماید، صحت اجاره در موردی که با حق شوهر منافات داشته باشد به اجازه او بستگی دارد، ولی در جایی که با حق شوهر منافات ندارد، اجاره نافذ است.
(مسأله 1680) اگر کسی بنده یا کنیز خود را برای خدمت اجاره دهد، و قبل از تمام شدن مدت اجاره او را آزاد کند، اجاره باطل نمی شود و تأمین مخارج وی از کسب وکار خود او خواهد بود، ولی اگر کسب برای او امکان نداشته باشد، باید از بیت المال مخارج وی تأمین شود، وگرنه مخارج او بر عهده تمام مسلمین خواهد بود.
(مسأله 1681) اگر مستأجر در عین مورد اجاره عیبی بیابد، اگر وجود عیب را در هنگام معامله بداند،اثری ندارد، ولی اگر بعد از معامله متوجه بشود و آن عیب موجب فوت قسمتی از منفعت باشد-مانند خرابی بعض اتاقهای خانه-اجرت به مقدار فوت منفعت کسر، و از مالک گرفته می شود، بلکه مستأجر می تواند معامله را از اساس بهم بزند، این در صورتی است که قسمت معیوب اصلاً قابل استفاده نباشد،ولی اگر قابل استفاده باشد، مستأجر فقط خیار عیب دارد، و اگر عیب موجب نقص منفعت باشد-مانند لنگی حیوان چارپا-حق خیار خواهد داشت، ولی نمی تواند تفاوت قیمت را مطالبه کند، و اگر عیب موجب نقص اجرت بشود، باز مستأجر خیار فسخ معامله را دارد، مثل این که گوش و یا دُم چارپا بریده باشد.اما اگر عیب موجب نقص در اجرت نباشد، خیار ندارد، و همچنین اگر در عین مورد اجاره بعد از معامله عیبی پدید آید، مستأجر خیار دارد خواه قبل از قبض باشد یا بعد از آن، اگر چه در اثناء مدّت باشد.این در صورتی است که عین شخصی باشد، امّا اگر عین کلی است(مثلاً یکی از این اسبها)و فرد گرفته شده معیوب باشد، مستأجر حق دارد فرد سالم را مطالبه نماید ولی حق خیار فسخ معامله را ندارد، امّا اگر گرفتن فرد سالم امکان نداشته باشد، حق خیار در اصل معامله را خواهد داشت.
(مسأله 1682) اگر موجر، در اجرت عیبی بیابد که جاهل به آن بوده، فقط می تواند معامله را بهم بزند ولی حق مطالبه تفاوت قیمت را ندارد، امّا اگر اجرت کلی باشد و موجر فرد معیوب را انتخاب نماید، در این صورت حق فسخ معامله را ندارد بلکه می تواند فرد سالم را مطالبه کند، ولی اگر مطالبه فرد سالم امکان نداشته باشد حق فسخ معامله را خواهد داشت، این در صورتی است که اجرت، منفعت یا کلی و لو عین باشد، امّا اگر اجرت عین مشخصی باشد و معلوم شود که قبل از معامله معیوب بوده بعید نیست که در صورت عدم امکان ردّ آن، گرفتن تفاوت قیمت ثابت شود.
(مسأله 1683) در اجاره، خیار غبن، خیار شرط-حتّی برای بیگانه-خیار عیب، خیار تخلف شرط،خیار تبعّض جنس، خیار در حال عجز از تحویل، خیار تفلیس، خیار فریب دادن و شرکت و خیار شرط ردّ عوض مانند شرط ردّ قیمت، جاری می شود، ولی خیار مجلس و خیار حیوان در اجاره جاری نیست.
(مسأله 1684) اگر عقد اجاره در ابتدای مدّت، فسخ گردد مانعی ندارد، ولی اگر در اثنای مدّت، فسخ صورت گیرد، بنابر اظهر معامله فقط در مدّت باقیمانده بهم می خورد، و اجرت به مستأجر نسبت به آنچه از مدت اجاره باقیمانده است برمی گردد.